提拔为烟土仓库保管员和收租员，并于1879年进一步被破格提升为大班，协办兼管房地产部。

在此期间，他利用贩卖烟土，赚了不少钱，并利用这些钱，在南京路一带用他的投机伎俩陆续占取了一些土地，奠定了他经营地产和发财致富的基础。特别是他先后当上了法租界董事和公共租界工程部董事后，因为有机会参与策划非法扩大租界或越界筑路的阴谋，可以预知拓宽马路，扩大公共设施的计划，所以多次依仗特权，用低价强购中国